李嘉诚家族甩货大湾区400套房源，最低40万一套引港人疯抢

2025年7月下旬，李嘉诚家族旗下和记黄埔地产向香港买家推介大湾区四个项目400套房源，最低40万一套。这延续其“低价拿地、长线开发”策略，反映港人北上置业需求增长。因价格优势和政策推动，港人置业从投资转向自住。

2025年7月下旬有一则房地产消息引起广泛关注。长江实业集团旗下和记黄埔地产一次性推出惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园、东莞海逸豪庭四个存量项目。共计400套房源。单套总价40万 - 800万元。最高降价幅度达60%。此次是定向向香港买家集中推介。该动作被视为李嘉诚家族2025年以来最大规模的“甩货”行动。

先看看各个项目的情况。惠州泷珀花园推售规模最大，达300套。其51平方米的一房户型，原价单价为1.04 - 1.4万元/平方米。如今一套中高楼层的51.34平方米一房。售价44.3万元，折合单价约8632元/平方米。总价最低的一房仅约40万元。东莞海逸豪庭的别墅主要定位高端客群，别墅价格从2023年5月的4.4 - 6.8万元/平方米，回落至今年6月的1.8 - 3.6万元/平方米。总价介于700万 - 800万元。广州逸翠庄园、中山泷珀花园合计30套，面积段在70 - 120平方米，降幅35 - 50%，定位改善及投资型需求。

这次“老盘新卖”背后有其操盘逻辑。首先是低价拿地、长线开发。东莞海逸豪庭于1999年由和记黄埔拿下，至今已开发三期。广州逸翠庄园于2012年7月开发，2014年12月5日竣工，2020年7月11日再次加推。中山泷珀花园于2019年7月一期开盘。惠州泷珀花园开发时间相对较近，2019年左右入市销售。这些项目地价成本低，具备大幅让利空间。

其次是现金流再平衡。2024年长实年报显示，集团资产负债率21.8%，处于行业低位。通过快速去化回笼30 - 40亿港元现金，可为下一轮逆周期并购储备弹药。再者是港人北上窗口期。香港新房均价19.6万元/平方米，而惠州仅0.86万元/平方米，形成20:1的绝对落差。政策上，人民银行广东省分行2024年2月推出新政，港澳居民购房结算便利化，截至2025年6月已办理3341笔、30.8亿元跨境收入。而且港人置业目的由投资转为自住、养老及“双城生活”刚性需求。

市场反应十分热烈。48小时线上认筹超2万组，香港看房团包车120车次。惠州泷珀花园首推300套当日去化80%，东莞海逸豪庭别墅认筹比例3:1。深圳、广州部分二手业主出现5 - 8%的跟风降价，形成价格锚定效应。

在政策与行业影响方面。地方政府，像惠州、东莞顺势推出“港澳居民购房绿色通道”，加快契税补贴兑现。金融机构，恒生、中银香港推出“内地按揭直通车”，首付比例降至20%，利率3.7%。同业跟进，新世界、恒基、信和等港资房企计划8月启动新一轮“港人专场”，预计供应2000 +套。

不过也存在一些风险。需求透支方面，高去化率集中于价格洼地，若后续供应放量，或导致边际价格下探。汇率波动上，港元兑人民币若持续贬值，将削弱港人购买力。政策回撤方面，一旦香港本地楼市松绑，北上热度可能快速降温。

总的来说，李嘉诚家族的400套房源，是一次典型的“低地价 + 高折价 + 精准客群”组合打法。既回笼了现金，也精准踩中港人北上置业的情绪高点。它再次验证了李氏“不赚最后一个铜板”的投资哲学，也为大湾区楼市提供了一次压力测试。当价差足够大、政策足够友好、需求足够刚性时，市场依然能用脚投票。对于行业而言，这不仅是价格重塑，更是客群结构、产品逻辑与服务体系的全面重构。

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