北京楼市新政来袭，五环外购房热潮涌动

8月8日晚，北京出台重磅调控松绑政策，五环外买房不限套数、公积金政策优化。新政首日，部分五环周边售楼处人流增多，有楼盘推出直降95万特价房。虽激发了购房者咨询热情，但后续购买力转化及市场刺激持续时间仍待观察。

这个夏末，北京楼市迎来重大变革。8月8日晚间，一纸文件让北京“铁板一块”的限购政策出现局部松动。以五环为界，京籍居民家庭、连续缴纳社保或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不再限套数，公积金政策也得到优化。这一政策为改善需求释放提供了空间，也点燃了不少从业者的热情。

几乎与政策发布同步，8日当晚便有房企火速推出特价房。“原价639万元的房源，现在一口价544万元，直降95万元，不过要一周内交齐首付款。”五环外某楼盘的销售人士称。

新政实施首日，记者走访北京多个新盘发现，部分五环周边的售楼处确实人流量不小。在北京东五环外某均价近七万的新盘，记者经预约前来看房，大约等待十分钟后，才有置业顾问开始一对一带看。正常来说，售楼处正午时间人流会偏少，不过彼时洽谈区几乎没有空余座位；带看间隙，还传来一位购房者“砸金蛋”的声音。

该楼盘置业顾问表示，昨晚新政出来后，咨询的人确实比较多，正常周末售楼处人流也会偏多。据悉，该楼盘总价在600万～1200万左右，主要面向周边大厂、互联网公司、国际集团分部等各类产业人员，是北京五环周边流速较高的一个楼盘。不过，谈及政策会有多大刺激作用，置业顾问未表现出特别兴奋，称还需要时间观察。

距此十几分钟车程，另一五环外的楼盘，正午同样陆续有人看房。据悉，该楼盘属于住宅新规后的“好房子”项目，卖点是高得房率、大落地窗、高标装修、全明户型等，销售均价在七万五左右，总价在700万～1300万元区间，主要面向周边产业相关人群。

在置业顾问看来，这属于周末较正常的看房量，新政对购房的刺激作用还需发酵。“客观而言，北京五环外有很多优质楼盘，放在全国市场来讲，可以作为资产配置的选择。如果后续能放开社保年限等要求，或许能吸引更多周边有资金实力的人前来买房。”

值得注意的是，新政带来的影响不仅限于五环外。记者在四环附近一改善楼盘看到，下午时分售楼处几乎坐满了人，人流量大时沙盘处几乎围满，其中还有一家四口、三代人一起出来看房的；在样板间区域，也出现两三组客户同时看一套房的场景。

“上午人更多，看样板区要坐接泊车，因为只有一辆，还需要排队取号。”置业顾问表示，这个楼盘之所以人流量大，是因为户型和总价区间较为丰富，最小的五十多平，最大的近一百五十平，能满足不同购房群体的需求，此外公区和景观较丰富，符合年轻人生活需求。

现如今，五环外是北京楼市成交的主力区域。中指数据显示，今年1～7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。新政之下，符合条件的购房人，五环外买房将不再限制套数，无疑会拉动一定市场成交。

去年北京出台一系列局部松绑政策后，市场上新房、二手房成交便出现明显增长。数据显示，去年九月底政策松绑后，北京楼市交易量明显提升。2024年10月～12月，北京二手房月度网签量均达到1.7万套以上，整个四季度二手房成交量同比增长约60%。

克而瑞表示，近年来北京五环外新房供应集中，且未来仍为供地主力，限购调整后，部分高库存板块去化压力将有所缓解，预计约80%的新房项目将直接受益，尤其是改善型项目。

还有业内人士表示，本次限购松动的影响面不止于此。对于想卖出五环外二手房进行置换的群体，政策也带来新的机会，可促进这部分改善需求释放，推动整体交易链条流转。

一位房产中介还告诉记者，本次新政规定，成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策，自己有个客户之前只能买一套房，如今受新政影响，决定“下定”一套五环附近的房子。

值得注意的是，当前楼市整体情况较为复杂，二手房挂牌量高企、市场观望情绪浓厚等问题，都在合力影响市场走势。一位从业者称，新政短期肯定会拉动成交，会有部分需求释放出来，但价格端应该不会太大变化，对市场的根本性影响也有待观察。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，新政对市场交易肯定有积极作用。不过，二手房挂牌量若得不到大规模地消化，会限制供求关系再均衡，这也是目前核心和迫切的工作。

中指研究院称，本次北京优化限购，体现了政策渐进式调整的特征，直接利好布局五环外的企业，房企应积极营销把握政策窗口期；同时，一定程度上也有利于畅通置换链条，促进五环外的改善性住房需求释放，预计未来限购政策仍有优化空间。

截至目前，一线城市除广州全域解除限购外，京沪深三城市依然保留核心区限购，外围区域则有条件放开。“今年以来，京沪外围项目销售去化压力凸显，为行政性限制措施逐步退出市场，打开了空间和可能性。”克而瑞方面表示。

该机构称，通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，一方面可以消除投机顾虑，又能满足合理自住购房需求、缓解库存压力，并服务于人口疏解、区域协同等目标，成为因城施策的“风向标”，促进房地产平稳健康发展与城市可持续增长的双赢。

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