全球资管巨头“抄底”，中国房地产市场迎来新变局

发布于：2025-07-26 阅读：0

近期，施罗德资本与西子国际合作组建30亿私募地产基金，瞄准长三角。外资“抄底”中国房地产，源于政策松绑、估值洼地等因素。这不仅带来资金，还推动行业从开发向运营转变，消费基础设施成新风口，预示着市场新机遇。

在全球资本市场的舞台上，中国房地产市场正上演着一场外资“抄底”的大戏。近期，全球资管巨头施罗德资本旗下房地产投资部门与浙江实力企业西子国际达成战略合作。共同组建股权投资平台，并发起总规模约30亿元人民币的私募房地产股权投资基金计划。

外资抄底中国房地产

施罗德资本管理资产达937亿美元（约6500亿元人民币），1994年就布局中国内地市场。本土化运作日益成熟。西子国际则是涉猎多业态的民营企业。其实控人陈夏鑫商业版图广泛。旗下新西奥电梯集团2023年营业收入突破200亿元。

二者的缘分始于2024年8月。西子国际以10亿元总价从施罗德手中收购了上海的静徕坊项目。该项目历经五次易主。是上海市区的优质写字楼资产。此次交易后，双方再度联手。将目光投向长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会。

外资“抄底”中国房地产。有着多方面的原因。政策层面，国家外汇管理局2025年6月发布新规。删除“外资不得购买非自用住宅房产”条款。允许外资自由投资商铺、酒店、写字楼等商业地产。跨境资本通道全面打开。

从资产价值来看。长三角核心写字楼资本化率显著高于欧美主要城市。上海大宗交易额中写字楼占比较高。外资参与度同比提升。此外。消费基础设施REITs成新风口。大家保险联合加拿大退休金委员会以12.9亿收购4个购物中心股权。施罗德基金也明确将20%资金投入该领域。

长三角房地产投资

全球资管巨头在中国房地产市场的布局呈现出“双轨并行”特征。一方面抢滩核心城市稳定现金流资产。如施罗德与西子国际基金关注的上海静徕坊等核心写字楼。通过优化运营提升净租金收入。另一方面挖掘具备改造潜力的价值洼地。像老旧商场、工业厂房等非标资产。通过“商改办”“工改租”等模式释放增值空间。

外资的大规模入场正在加速中国房地产行业的结构性变革。行业正从“增量开发”向“存量运营”转变。中指研究院指出。外资尽调指标已从“房企资质”转向项目运营潜力。涵盖租金波动、竞品空置率等精细化指标。

金融工具创新为外资退出提供了通道。中国已有45只公募REITs上市。施罗德资本正与监管部门沟通。探索将消费类基础设施纳入REITs底层资产池。若成功落地。将形成“私募基金收购 - 资产改造升级 - REITs退出”的完整闭环。

中国房地产市场变革

在城市更新领域。外资带来了国际经验与本土智慧的融合。在长三角一体化国家战略下。城市更新已从“大拆大建”转向“有机更新”。施罗德与西子国际的基金计划在南京、杭州等城市投资历史街区改造项目。通过保留建筑风貌、植入文化业态的方式提升资产价值。

不过。房地产市场的波动性依然存在。黑石集团就曾因加息和通胀压力调整投资组合。出售部分物流园。但总体而言。全球资管巨头“抄底”中国房地产的趋势已经形成。这反映了国际资本对中国经济长期发展的信心。也预示着中国房地产行业将迎来深度重构与价值重估。

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